面對新制度應有的新觀念與新思維(四)-----探討不動產民間融資借款之爭議(上)
一般以不動產為擔保物的融資借款若無特殊因素，大部分均是向金融機構申貸，只有無法向銀行、農會等金融機構申貸的案件，才有可能以另一個不動產貸款的管道----【民間融資借款】的方式來解決資金的需求。因為金融機構利息較民間放款低很多，且受到金管局等主管單位監督管理，雖然向金融機構貸款還是要很小心，並應注意簽約時利率、違約金等等各條款之規定，但相對而言向銀行等金融機構貸款糾紛確實較少，債務人也比較有保障。
雖然民間融資利息較高、較易發生糾紛、債務人因處於較弱勢的地位其保障顯然較不足。但民間融資一直都存在，因為有些不動產因借款人個人原因、不動產標的之條件、銀行之核貸程序與規定等等因素，致使借款人若需資金周轉或短期急用時，唯有透過民間融資方式才能得以籌措資金或以解燃眉之急，例如:
【a】因借款人個人因素銀行拒貸，像很多銀行會規定滿六十五歲以上之人、未成年人、有過授信異常之人、無法提供收入證明之人、或雖有正常收入但負債比過高之人、某些特定行業從業人員......等都有可能是銀行拒貸的對象。
【b】因不動產的條件銀行不接受其為擔保品，例如很多銀行會規定未超過15坪的套房、屋齡過於老舊的房子、共有持分之土地、山坡地或林地、銀行認定偏遠之地區、未辦保存登記之建物等等雖有財產價值，但很難獲得銀行之青睞。
【c】因礙於銀行之程序與規定等致使需貸款者被迫尋求民間資金解決，像很多銀行規定不動產融資從申貸、鑑價、徵信到對保等等各種程序冗長繁瑣，往往需費時十餘天以上，這對於有急用者來講實在是緩不濟急。或若有前順位民間貸款時銀行會規定必須先清償後才能撥款、或對做為宮廟神壇之建物需將其安置遷移後銀行才肯核貸....等等規定，對於有資金需求者來講，實在是有點強人所難。
由以上原因可知不動產民間借款還是有實際存在之需要，也不可否認民間融資仍有其社會功能與價值。既然不動產民間融資仍將繼續存在，銀行與農會等金融機構也無法完全取代它，個人覺得最重要的應該是如何有效的減少民間借款之爭議，讓民間借款之業者仍能發揮其功能，在合情、合理、合法賺取其應有之利益同時，也保障到債務人之權益，債務人也多一個融資的管道與空間，這樣就不會因借貸無門而被迫斷頭而賤賣財產或使生計無奈終止。
一般而言，有資金需求者在借貸之時， 固然應該對利息之約定及給付之方式、手續費之多寡、違約條款之規定等等重要事項不可忽視。尤其對於經常引發爭議之扣押權狀及印鑑證明辦理預告登記、加倍設定抵押債權額、預立買賣契約書等等不公平、不合理且過時落伍的做法更應該要特別留意。當然，如果想要別人願意借錢給您，一定要讓別人有足夠的保障。我並不是幫債務人講話而不考慮債權人應有的權益，畢竟民間融資的案件大都是銀行拒貸的案件，民間業者風險較銀行為高，所以業者要收較高的利息或要求較周全的保障也是無可厚非。而是扣押權狀及印鑑證明辦買賣預告登記、加倍設定抵押債權額、預簽買賣契約書等方式極容易徒生爭議但又無法有效保障合法債權人之權益。反倒是給有心趁人之危、賤價強占他人財產者足夠上下其手的空間，所以本人才會強烈抨擊。
為何我會說扣押權狀及印鑑證明辦理預告登記、加倍設定抵押債權額、預先簽訂買賣契約書等等傳統不動產民間融資放款業者的做法不公平、不合理且過時落伍 ? 這些牽涉到法令之研究及法理之探討，實非三言兩語可以解釋清楚，簡單的說 : 有些做法因違背法令規定無效(例如虛?之意思表示無效、被脅迫而為意思表示得撤銷)；有些做法只會陷債權人於不義但對債權人沒有任何實益(例如買賣預告登記根本不能對抗強制執行、民法物權篇修正後光有抵押債權額無實際債務關係將更難求償)。但最最最最重要的一點是 : 有一個更有效、更能保障債權人及債務人雙方、更能預防爭議與糾紛的方式，可以完全解決債權人的困擾以及債務人的擔憂----------信託規劃之妥善應用。(....未完待續....)
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